Vurdering ved salg eller belåning af andelsboliger

 

En professionel vurdering er et tilbud om et uvildigt syn og skøn af værdien af ombygninger, mangler og løsøre.

 

Bestilling af vurdering af din bolig

Kan ske ved henvendelse til arkitektfirmaet pr mail (benyt link neden for)

eller på telefon 32 58 32 57.

Normalt kan eftersyn i din lejlighed ske en uge efter bestilling.


Hvis du bor i en andelsboligforening, som kræver EL- og/eller VVS-syn så bør synsrapporterne være færdige inden du kontakter os for at bestille en vurdering.


Når du bestiller en vurdering skal du oplyse:

  1. PunkttegnAndelsboligforeningens navn

  2. PunkttegnBoligens adresse.

  3. PunkttegnSælgers navn.

  4. PunkttegnTelefonnummer til sælger

  5. PunkttegnE-mail adresse til sælger

  6. PunkttegnBestår boligen af 2 eller flere sammenlagte lejligheder


(Hvis sælger ikke selv kan vise boligen frem, vil det være mest hensigtsmæssigt at den der skal vise boligen frem aftaler et tidspunkt for besigtigelsen direkte med vurderingsmanden.)



Du kan sende

en bestilling af en vurdering pr. mail: klik her

Så kontakter vi dig med et forslag til et tidspunkt for besigtigelsen.


Før vurdering bør du læse dette:


Generel information om vurdering af forbedringer, løsøre og mangler

Vurderingen har til formål at sikre en rimelig prissætning af forbedringer, mangler og

løsøre ved overdragelse af en andel.


Skønsmandens opgave er bestemt af:


Bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

LBK nr 1716 af 16/12/2010.


§ 5.

Stk. 11. Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage.

Stk. 12. Overdragelsen må ikke betinges af, at erhververen indgår anden retshandel, bortset fra køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden. ……………………..


I samarbejde med forskellige bestyrelser er udarbejdet en politik for hvad der kan betragtes som

forbedringer, mangler og løsøre i andelsboligforeningen.

De generelle principper kan du læse om på denne side.


Før du bestiller et syn

af din bolig skal du gøre dig klart om der er mangler, (mangler se længere nede på denne side), du selv ønsker at udbedre inden vurderingen.

Hvis du ikke udbedrer manglerne sker der et fradrag ved vurderingen.

Hvis du først udbedrer manglerne efter at synet er udført, kan bestyrelsen bestemme at der skal der gennemføres ekstra et syn inden vurderingen bliver fuldført. Dette ekstra syn koster ekstra.


For bygningsdele der skal fjernes, gælder at underlaget for bygningsdelen skal repareres så det er klar til almindelig vedligehold:

(eksempel: et loft eller en væg med brandbare plader eller et nedhængt loft fjernes. Det loft der er bagved skal spartles og slibes så det er klar til maling på samme måde, som almindeligt vedligehold kræver.)


Ibrugstagningstilladelse og kvittering for lovlighed skal foreligge ved salg af

andelen. Du skal sikre at de foreligger


Den der udfører en bygningsændring (eller lader den udføre) skal anmelde byggearbejdet til myndighederne inden arbejdet udføres, og skal efterfølgende stå inde for at byggearbejdet er udført iht. gældende regler (lovlighed).

I andelboliger skal der foreligge en fuldmagt fra bestyrelsen til den andelshaver der vil anmelde og udføre en bygningsændring, ellers kan bygningsmyndigheden ikke behandle sagen.


Nedhængte lofter er f.eks. meget almindelige i andelsboliger og en ibrugtagningstilladelse eller en  kvittering for anmeldelse til kommunen kan være påkrævet til dokumentation for lofternes lovlighed.

Nye badeværelser kræver ibrugstagningstilladelse eller kvittering for anmeldelse

Nedrivning eller opsætning af vægge kræver ibrugstagningstilladelse eller kvittering for anmeldelse

Andre væsentlige forandringer kræver ibrugstagningstilladelse eller kvittering for anmeldelse


Læs om proceduren i Københavns Kommune: KLIK HER


Nye eller ændrede installationer for el. gas, vand og afløb kræver kvittering fra autoriseret mester. Kvitteringen kan enten være regningen fra den autoriserede mester, eller en VVS-rapport og en El-rapport.


Hvis ibrugstagningstilladelse eller kvittering ikke foreligger ved besigtigelsen

Nogle andelsboligforeninger forlanger at der gennemføres el-syn og/eller VVS-syn incl. gas inden vurderingsmanden besigtiger boligen. Af og til er disse synsrapporter ikke fremkommet fra el eller vvs firmaet og så bliver der noteret i rapporten at de ikke forelå ved besigtigelsen. Når disse rapporter efterfølgende fremkommer skal de vedlægges materialet til køber, evt. med en kopi til A/B.


Sådan plejer synet af boligen at foregå:

  1. PunkttegnVed besigtigelsen af boligen skal sælgeren eller en repræsentant for sælgeren, der kan vise vurderingsmanden de forbedringer der ønskes vurderet, være til stede.

  2. PunkttegnDe forbedringer der fandtes i boligen ved sidste overdragelse af andelen, synes og tilstanden vurderes. Sælgeren skal fremvise den tidligere vurderingsrapport, hvis den findes.

  3. PunkttegnForbedringer og løsøre som den fraflyttende andelshaver har tilføjet boligen synes og vurderes. Hvis regningsbilag forefindes danner de udgangspunkt for prissætningen, ellers foretager synsmanden på baggrund af sin erfaring et skøn af værdien.

  4. PunkttegnSynsmanden skønner værdien for den ekstraordinære opretning der vil være nødvendig pga. mangelfuld vedligeholdelse.

  5. PunkttegnSynsmanden noterer kvittering for anmeldelse af byggearbejder og ibrugtagningstilladelser samt synsrapporter for arbejder udført af autoriserede gas- og vandmestre og autoriserede elinstallatører.

  6. PunkttegnFor at sikre kvaliteten af vurderingen, indgår fotografering af lejlighedens forbedringer og mangler altid i synet.


Efter synet er gennemført udarbejdes vurderingsrapporten

og den bliver sendt til bestyrelsens godkendelse. Vurderingsrapporten fremsendes normalt efter  5-10 arbejdsdage såfremt alle oplysninger og attester foreligger ved besigtigelsen. Du får tilsendt en kopi til godkendelse pr. email.

Hvis du ikke har e-mail, kan du få en kopi hos ejendommens kontor eller bestyrelse.

Når bestyrelsen har godkendt vurderingen bliver den sendt videre til administrator som herefter står for det videre forløb.


Generelle vurderingsprincipper:


Typiske forbedringer


Fyrretræsgulv

Parketgulv

Kork eller linoleumsgulv

Klinker i bad

Vinyl gulv

Pladegulve

Etablering af væg

Nedtagning af væg

Fliser i bad

Fliser i køkken

Isolering af ydervæg

Forsænkede gipslofter (regler for anmeldelse/ibrugtagning jf. BR08)

Gipsbeklædning på loft

Opsætning af manglende døre (etablering af nyt dørtrin,

ny beslåning m.v.)

Blænding af dør (som væg)

Tyverisikring af dør ekstra lås m.v.

Forsatsrammer

Forsatsruder

Termovinduer

Varmeisolering af brystning

El-installation, omlægning af installation i hele boligen

Omlægning af el-installation

Udvidelse af installationen til 400V

Ny el installation til f.eks. køkken eller bad

HPFI-relæ

Vvs-installation Installation i nyt køkken eller bad

Brusekabine

Gas-installation, omlægning

Ekstra radiator

Fast el-radiator

Køkken, totaludskiftning

Andre ændringer (f.eks. flere skabe eller ny bordplade)

Nyt bad

Modernisering af bad

Nyt bad med fugtsikringsmembran (dokumenteret)

Mekanisk udsugning fra bad eller køkken (fast)


Ved vurderingen korrigeres der skønsmæssigt for den håndværksmæssige udførelse og

særlig nedslidning eller god vedligeholdelse.


Typiske mangler

Beskadigede eller blakkede gulve

Vedligehold der kræver opretning

Ufuldstændig udførelse

Bløde plader eller anden tyndpladebeklædning på vægge eller lofter

Overfladebehandling misligholdt

Indvendig side af vinduer misligeholdt

El-installation, manglende dokumentation, ved ny installation

Vvs-installation, manglende dokumentation, ved ny installation

Gas, manglende dokumentation, ved ny installation



Typisk løsøre

Nye faste tæpper (løsøre)

El-installation Indbygningslamper i loft

Vvs-installation Vaskemaskine

Opvaskemaskine

Komfur /ovn (også til indbygning)

Køl / fryseskab

Emhætte

Mikrobølgeovn

Bad, særligt udstyr

Faste skabe, som ikke forringer boligens møbleringsmuligheder


Arbejder der typisk ikke regnes som forbedring

Afhøvling af gulve og overfladebehandling af gulve.

Glasvæv eller glasfilt på vægge og lofter.

Maling af vægge, lofter, træværk mv. (vedligehold)

Udskiftning af ting der er gået i stykker.



Læs også vores FAQ